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关于征求《顺德区物业管理办法(征求意见稿)》公众意见的通告
日期: 2018年12月21日 【文字大小: 【打印】【关闭】



 

 

顺德区物业管理办法

(草案)

   

第一章    

第二章  业主、业主大会、业主委员会

第三章  前期物业管理

第四章  物业管理服务

第五章  物业的使用和维护

第六章  公共收益管理

 物业服务收费管理

 行业管理

 法律责任

   

第一章    

第一条  【目的、依据】

为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业的合法权益,加强基层治理和社区管理,营造和谐、安全、文明、整洁的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和佛山市物业管理办法等法律、法规,结合本实际,制定本办法

  【物业管理原则】

物业管理应当遵循政府监管、市场主导的原则,发挥政府、社区和业主的监督作用,促进社区的治理稳定,改善人民群众的居住环境和提高生活质量。

  房地产行政主管部门的职责】

房地产行政主管部门组织实施本办法,负责全物业管理活动的监督管理工作具体履行下列职责:

(一)物业服务企业和从业人员的监督管理;

(二)业主大会和业主委员会物业管理活动的业务指导与监督管理;

(三)前期物业管理、物业管理区域的备案;

(四)物业使用和维护的监督管理;

(五)住宅专项维修资金归集、使用的指导与监督;

(六)物业管理方面的其他监督管理职责。

  【街道办事处(镇人民政府)的职责】

街道办事处(镇人民政府)在区房地产行政主管部门指导下负责对辖区范围内物业管理活动的日常监督管理,履行下列职责:

(一) 指导和监督业主大会、业主委员会的组建和日常工作;

(二) 负责物业服务合同业主委员会的备案;

(三) 具体落实物业使用和维护的监督管理;

)住宅专项维修资金使用审批;

)处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;

物业管理方面的其他监督管理职责。

街道办事处(镇人民政府)物业管理职能由负责指导居(村)委会工作的主管部门履行。

  【居(村)民委员会的职责】

居(村)民委员会协助、配合区房地产行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),负责辖区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作,履行下列职责:

(一)指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;

(二)指导业主委员会的换届选举工作;

(三)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动;

(四)监督维修资金的使用;

(五)公共收益收支情况的监督;

(六)协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监督,协调处理辖区内物业管理的日常事务;

)依法协调处理物业管理纠纷,开展人民调解工作;

法律法规规定的其他职责。

条【基层党组织指导监督】

社区党组织按照党的章程指导物业管理区域成立党的基层组织,指导业主大会、业主委员会、物业服务企业依法依规开展物业管理活动。

  【主要行政管理部门职责和分工】

区相关行政管理部门在各自职责范围内,直接进入小区做好物业管理区域内的监督管理和投诉处理工作,区房地产行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)及居(村)民委员会和物业服务企业应当予以协助。

区发展规划和统计局对物业服务收费进行监督管理对擅自改变物业使用功能、改变房屋外立面、非法搭建等违法行为予以认定。

区环境运输和城市管理局负责查处物业管理区域内社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染、饮食服务业油烟污染、向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体辐射放射等违法行为,查处擅自改变房屋外立面、违法设置户外广告、违法加建改建扩建、违法室内建设、擅自改变房屋用途、乱摆卖侵占破坏绿地等违法行为。

公安机关负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案,督促物业服务企业落实相关管理制度;配合流动人员和出租屋管理职能部门,做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工作;对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施;打击物业管理服务中的欺行霸市侵占公共利益违法行为

消防部门负责指导和监督辖区派出所督促本行政区域内的物业服务企业、居(村)民委员会以及其他单位和个人履行消防安全职责,落实防火、灭火措施。

区安全生产监督管理局负责物业管理区域内的电梯、公共游乐设施游泳池等的安全监督管理工作。

区市场监督管理局负责查处物业管理区域内无照经营、虚假广告、侵害消费者权益等违反工商行政管理法律法规的行为。

区卫生和计划生育局负责物业管理区域内的人口与计划生育工作负责指导和监督物业管理区域内的疾病防控工作和“除四害”工作。

区农业局依职能负责指导和监督居(村)民委员会依照法律法规履行相关职责。

司法负责指导人民调解委员会对业主、物业使用人、建设单位、物业服务企业各方矛盾纠纷进行人民调解。

  【行业协会】

物业管理行业协会(以下简称“行业协会”)是由物业服务企业组成的社会团体法人,是物业管理行业自律组织。行业协会负责依法制定和组织实施行业自律性规范,制定并监督实施物业服务规范,促进物业服务企业依法、诚信经营,组织行业培训,对物业服务企业之间的纠纷进行调解,维护物业服务企业合法权益。行业协会接受民政部门和房地产行政主管部门的业务指导和监督管理。

鼓励物业服务企业加入行业协会。

行业协会履行以下职责:

(一)指导和监督物业服务企业依法经营,维护物业服务企业和业主的合法权益;

(二)总结、交流物业服务工作经验,推广先进物业服务技术;

(三)加强行业诚信管理制定行业自律守则,促进企业良性竞争;

(四)组织行业业务培训和职业道德、从业纪律教育,进行考核;

(五)受理对物业服务企业的投诉或者举报,调解物业服务活动中发生的纠纷

协助相关行政主管部门开展工作。

第二章  业主、业主大会、业主委员会

第一节  一般规定

  【业主大会业主委员会和业主监事会

业主依法成立业主大会,选举业主委员会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行职责。

业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

业主大会可以设立业主监事会,履行业主大会赋予的职责,代表全体业主监督业主委员会的工作。

业主大会业主委员会和业主监事会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第二节  业主大会筹备组

第十条  【业主大会筹备组的组成及产生方式】

业主大会筹备组由业主代表、建设单位、居(村)民委员会代表以及街道办事处(镇人民政府)代表915人组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的60%。居(村)民委员会代表担任筹备组组长,组织、协调业主大会的筹备工作。筹备组中的业主代表以自荐为前提,由居(村)民委员会推荐或组织业主推荐产生。建设单位不参加筹备组工作的,视为放弃筹备组成员名额

业主可以联名推荐筹备组中的业主代表,同一业主只能推荐1名候选人;业主联名推荐的业主代表根据联名推荐人数多少的顺序确定;联名推荐人数相同的,可以抽签确定排名顺序。

业主为法人或者其他组织,委托其工作人员参加筹备组的,应当提交书面委托书。

业主大会筹备组自居(村)民委员会盖章确认之日起成立并向街道办事处(镇人民政府)报备,筹备组成员名单及简历应当自成立之日起7日内在物业管理区域的显著位置公示15日以上。业主对筹备组成员有异议的,由居(村)民委员会协调解决或核定筹备组成员资格

建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料(包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等),并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

业主大会筹备组不得泄露业主资料,不得将业主资料用于与业主大会筹备无关的活动。

第十一条 业主大会筹备组的业主代表的资格

业主大会筹备组的业主代表应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生:

(一)具有完全民事行为能力具有必要的工作时间;

(二)遵纪守法、热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有较强的社会公信力和组织能力;

)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职;

)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动等损害全体业主或其他业主合法权益的行为

(五)不存在连续欠缴物业服务费3个月以上或者累计欠缴物业服务费6个月以上;

)业主大会议事规则规定的其他条件。

筹备组业主代表不符合本条规定的,经1/2以上筹备组成员签字确认,或经居(村)民委员会核实后居(村)民委员会取消其筹备组业主代表资格并公告全体业主。调整后筹备组人员为双数或不足9人的,由居(村)民委员会在原来自荐人员名单中指定或按联名推荐人数多少顺序递补。

十二  【业主大会筹备组会议制度

筹备组会议由筹备组组长召集和主持,也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。筹备组组长不召集筹备组会议的,经1/3以上筹备组成员同意,可以由会议发起人组织召开筹备组会议。

筹备组成员不能委托代理人参加会议,法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席,作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

筹备组会议应当制作书面记录并存档参会成员应当签字确认。筹备组会议作出的决定应当自作出决定之日起3日内向全体业主公告。

建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料(包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等),并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持对业主委员会候选人缴交物业服务费情况进行核实。

筹备组不得泄露业主资料,不得将业主资料用于与业主大会筹备无关的活动。

十三  【业主大会筹备组职责】

业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内,组织召开首次业主大会会议对管理规约、业主大会议事规则进行表决,并选举业主委员会。筹备组6个月内组织召开首次业主大会会议但未通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的,筹备组可向居(村)民委员会提出书面申请,经居(村)民委员会同意后,可延长工作期限3个月

超过6个月未召开首次业主大会会议的筹备组自动解散;经延期仍未完成相关工作的,筹备组自动解散。居(村)民委员会可以协助小区业主重新组织产生筹备组。

筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数,确定首次业主大会会议表决规则;

(四)确定业主委员会委员业主监事会成员候选人人数、名额分配及产生办法,对业主委员会候选人的参选资格进行核查,决定业主委员会委员候选人名单;

(五)制定业主委员会业主监事会选举办法

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会委员业主监事会成员候选人产生规则和首届业主委员会业主监事会选举办法不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则冲突。

前款(一)至(五)项内容应在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内显著位置公告30日以上并书面通知业主,依据业主提供的联系方式,采用电子邮件、微信、短信等方式通知的,视为有效

筹备组的会议材料等应当妥善保管,并于本物业管理区域的业主委员会成立后五日内移交业主委员会。

第三节  业主大会

第十  【业主大会的职责】

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

业主大会决定以下事项:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

)改变或者撤销本物业管理区域内业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;

)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

)续聘、解聘、选聘物业服务企业;

)决定住宅专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

)改建、重建建筑物及其附属设施;

)依法改变共有部分的用途;

(十)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十二)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

    第十五条 未成立业主大会的物业管理区域,可由业主共同决以下事项:

    (一)物业服务企业提出调整物业服务费、物业服务内容和标准的,对物业服务企业所提出的新方案进行表决;

(二)原物业服务企业撤场,拟定新的物业服务方案、选聘新的物业服务企业;

(三)本办法第十四条第(七)至(十二)事项的表决。

本条事项的表决,可以由物业服务企业或20%的业主发起。

十六  【业主大会会议】

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开每年至少召开一次,定期会议表决以下内容:

(一)上一年度物业管理报告、业主委员会和业主监事会工作报告、业主大会收支报告;

(二)下一年度业主大会年度计划和预算方案;

(三)物业管理的其他事项。

经业主委员会决定业主监事会提议或者20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的,业主可以向居(村)民委员会提出协助要求,居(村)民委员会应当协调组织召开。

除业主委员会和居(村)民委员会外,任何单位和个人不得召集业主大会会议。其他单位或者个人召集的业主大会会议决议无效。

业主大会会议召开时,物业服务企业、物业使用人以及相关单位应当予以协助。

十七  【会前告知、公告、意见收集】

召开业主大会会议,应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程以书面形式告知居(村)民委员会,同时在物业管理区域的显著位置公告并以书面方式告知业主依据业主提供的联系方式,采用电子邮件、微信、短信等方式通知的,视为有效。该公告应当保留至业主大会召开。

业主大会会议可以采用集讨论、书面征求意见或者通过房地产行政主管部门建设的物业管理公共事务决策平台进行电子投票形式。集体讨论和书面记名投票的,应当核对业主的身份证、不动产权证(购房合同)原件,并将身份证、不动产权证(购房合同)复印件留档。电子投票视为业主真实意思表示,与书面记名投票具有同等法律效力。

任何人不得伪造业主信息、选票、表决票、签名或者书面委托书。涉及上述伪造情形的选票无效。业主大会组织者伪造选票的当次表决无效。选票、表决票和书面委托书应当保管不少于5年,以备查询。

表决情况及统计结果应当在物业管理区域显著位置公告30日以上。采用书面征求意见形式,业主对表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,应当重新统计、公示表决结果。业主查验本人意见,应当提供本人有效身份证明和有效房产证明;业主委托他人查验表决意见,还应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的,未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。

没有按照本条规定的程序、方式召开业主大会收集业主意见的,其结果不能作为业主大会表决结果。

第十八条 草案的修改

业主对公示的业主大会拟表决事项的草案有异议的,应当在公示期间以书面署名形式向筹备组或业主委员会提出书面意见。筹备组或业主委员会应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

需要修改拟表决事项草案的,应当及时修改,修改后的草案应当按照本办法第十七条的规定公示。

十九  管理规约

管理规约应当对以下事项作出约定:

(一)物业的使用、维护、管理;

(二)物业专项维修资金的筹集、管理和使用;

(三)物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配;

(四)业主共同利益的维护;

(五)业主共同管理权的行使;

(六)业主应当履行的义务;

(七)违反管理规约应当承担的责任。

管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。管理规约不得违反法律法规或者损害社会公共利益。

第二十条 业主大会议事规则

业主大会议事规则应当对以下事项作出约定:

(一)业主大会名称;

(二)业主委员会的职责;

(三)业主委员会会议制度;

(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

(五)业主投票权数的确定方法;

(六)业主代表的产生方式;

(七)业主大会会议的表决程序;

(八)业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止等;

(九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选规则等;

(十))业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和财务管理;

(十)业主大会、业主委员会印章的使用和管理

十二)业主大会、业主委员会会议、档案资料的管理

业主大会设立业主业主监事会的,业主大会议事规则还应当对业主监事会职责、议事规则和工作经费,监事的选举规则资格、人数、任期等事项进行约定。

第四节  业主委员会

第二十  【业主委员会的职责】

业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。业主委员会履行下列职责:

(一)召集和主持业主大会,向业主大会报告工作;

(二)执行业主大会会议的决议、决定;

(三)代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用;

(五)协助制订重大维修工程项目年度计划,协调、处理涉及物业管理的共同事务;

(六)监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用;

(七)组织业主委员会的换届选举工作;

(八)督促业主、物业使用人遵守管理规约;

(九)筹集和使用住宅专项维修资金;

(十)依照业主大会的决定对公共收益管理或者监督;

(十一)听取业主的意见和建议,接受业主、业主大会和有关部门的监督;

(十二)配合政府行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会做好物业管理和物业管理区域的社区建设工作;

(十三)调解处理物业管理活动中的相关问题;

(十四)法律法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会对全体业主负责,接受业主监督,接受政府行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会的监督、指导。

业主委员会每年12月向业主大会作工作报告,工作报告报送居(村)民委员会,并在物业管理区域显著位置公告30日以上。

第二十  【业主委员会的组成及选举方式】

业主委员会一般由515人的单数委员组成每届任期不超过五年,可以连选连任,但连任不超过两届,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生

业主委员会委员候选人以业主自荐为前提,居(村)民委会推荐、业主联名推荐等方式产生,同1名业主只能推荐1名候选人。鼓励和支持符合条件的党员成为业主委员会候选人。对候选人名单存在争议的由居(村)民委员会确定最终候选人名单。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票多少顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

二十三  【业主委员会委员候选人的资格】

业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵纪守法、热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有较强的社会公信力和组织能力

(三)遵守管理规约,履行业主义务,按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为;

(四)具有必要的工作时间;

(五)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

(六)业主大会议事规则规定的其他条件。

业主在本物业管理区域内存在以下行为之一的,不得成为业主委员会成员候选人:

(一)欠缴住宅专项维修资金或者违反本条例第四十七条规定且拒不改正的;

(二)连续欠缴物业服务费3个月以上或者累计欠缴物业服务费6个月以上。

有刑事犯罪记录的。

业主委员会委员候选人应当书面承诺,自愿成为业主委员会委员,愿意在任期内积极为业主服务,保证公正廉洁、勤勉尽责。

二十四  【分期开发的业主委员会产生和委员增补】

分期开发的物业管理区域符合法规规定的,可以在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会。

分期开发的物业管理区域已交付物业的业主选举业主委员会委员及候补委员的,应当按照未交付物业所占物业管理区域总面积的比例为尚未交付物业的业主预留名额。

新一期的业主入住后,应当增补业主委员会委员和候补委员,但增补后的业主委员会委员不得超过15人。

二十五  【业主委员会换届】

业主委员会任期届满3个月前,应当组织换届筹备小组,成员包括街道办事处(镇人民政府)代表、居(村)民委员会代表、业主委员会成员,由居(村)民委员会代表担任组长。筹备小组负责换届具体工作,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,居(村)民委员会应当督促其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由居(村)民委员会组织换届选举工作。

业主委员会任期届满前,应当委托有资质的审计机构对由其代管的住宅专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主大会及业主委员会工作经费进行财务审计。

业主委员会应当在任期届满3日内,在居(村)民委员会的见证下,将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章财务审计报告等移交给新一届业主委员会。对不按时移交的,业主或者新一届业主委员会可以申请居(村)民委员会督促其移交;对拒不移交的,可以请求公安派出所协助移交。届满没有成立新一届业主委员会的,上述资料交由居(村)民委员会代为保管。

二十六  【工作经费、工作补贴】

召开业主大会业主委员会的工作经费业主委员会成员工作补贴、业主监事会成员工作补贴的标准由业主大会决定在公共收益中列支或由全体业主承担

业主委员会委员监事会成员工作补贴标准应体现公益性岗位的性质,鼓励提供志愿服务。业主大会可以根据工作情况决定给予委员、监事会成员适当的补贴,一般不高于政府所发布的当年最低工资标准。候补委员不领取补贴。业主委员会应当于每季度结束十五日内将工作经费和工作补贴的使用情况在物业管理区域的显著位置公告30日以上,接受业主监督。

二十七  【业主委员会会议】

业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当在7日内召开业主委员会会议告知(居)村民委员会,并在小区显著地方公告业主委员会会议的内容和议程,听取居(村)民委员会和业主的意见、建议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定或者使用印章必须经全体委员过半数同意。业主委员会会议应当有书面记录,经出席会议的委员签字后存档。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

业主委员会作出的决定应当于决定作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告30日以上。业主委员会作出的决定应当以书面形式告知居(村)民委员会。

二十八  【禁止的行为】

业主委员会不得有以下行为:

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或拒不执行业主大会决定;

(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料;

(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订物业服务合同,或者擅自使用业主大会印章;

(四)擅自动用业主共有资金,将业主共有资金借贷给他人或者以业主大会财产为他人提供担保;

(五)违反法律法规规定,超越业主大会赋予的职权,影响社区安定及公共秩序,侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员不得有下列行为:

(一)挪用、侵占业主共有财产;

(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

(三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费、提供优惠价格或者免费停车等有关便利;

(四)欠缴住宅专项维修资金或者违反本办法四十七条规定且拒不改正的;

(五)在担任业主委员会委员期间连续欠缴物业服务费三个月及以上或者累计欠缴物业服务费六个月及以上;

(六)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

(七)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会未经业主大会表决通过,不得擅自决定选聘、续聘、解聘物业服务企业。

二十九  【业主委员会委员职务中止、终止】

业主委员会委员有下列情况之一的,其委员职务自行终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)丧失民事行为能力的;

(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

(四)以书面形式向业主大会、业主委员会提出辞职请求,并办理好移交手续的;

(五)法律法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员有下列情况之一的,经业主委员会会议决定中止其委员职务。经业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

(一)不履行委员职责一年内三次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委员会会议

(二)利用委员资格谋取私利的;

(三)不履行业主义务、不遵守管理规约,经劝告、制止后拒不改正的;

(四)侵害业主共同利益或者不公正履行职责的;

(五)本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职的;

(六)其他违反本办法二十八条的情形,或者因法律法规以及管理规约规定的其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第三十条  【业主委员会委员职务递补和公告】

业主委员会委员职务终止,有候补委员的,由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告30日以上,并书面报告区房地产行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会。

职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起3日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交的,业主委员会可以请求居(村)民委员会、公安派出所协助移交。

三十一  业主监事会的设立

业主大会设立业主监事会的,业主监事会的监事人数为不少于3人的单数,每届任期与业主委员会成员任期相同,可以连选连任,连任不得超过两届。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。

业主监事会每季度至少召开1次会议,应当有过半数监事出席,作出的决定应当经全体监事半数以上同意并签字确认。

三十二 业主监事会职责

业主监事会主要履行以下职责:

(一)审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算;

(二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料,检查业主委员会财务状况和财务活动情况,包括筹集、管理、使用物业专项维修资金情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况,业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等;

(三)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况。对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员向业主大会提出罢免建议;

(四)对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为,要求业主委员会委员予以纠正;

(五)要求业主委员会及时召开业主大会临时会议;

(六)就业主监事会或者监事职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案;

(七)可以列席业主委员会会议,并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议;

(八)发现业主委员会财务活动情况异常,可以进行调查;必要时,可以提请业主大会聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作;

(九)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主。

三十三  财务审计

业主委员会应当建立规范的财务管理制度,物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照会计要求建账并及时入账。业主委员会对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。

业主委员会应当编制年度经费预算计划,在业主大会定期会议进行表决,年度预算应包括业主大会和业主委员会工作经费、年度维修支出计划。超出年度预算的支出项目,必须经业主大会表决。

业主对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的,经已交付使用物业业主总人数20%以上的业主或业主监事会提议,业主大会应当就是否委托会计师事务所进行审计进行表决,表决通过聘请会计师事务所进行审计的,审计报告通报全体业主;审计期间业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

第三章  前期物业管理

三十四  【临时管理规约、前期物业服务合同备案】

建设单位在预(销)售物业之前,应当制定临时管理规约并报区房地产行政主管部门备案,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害业主的合法权益。

物业服务企业应当将前期物业服务合同报区房地产行政主管部门备案。

三十五  【建设单位预(销)售公告】

建设单位在预(销)售物业时,必须在预(销)售现场显著位置公告经备案的临时管理规约、前期物业服务合同、规划设计要点、规划总平面图,规划总平面图应当特别标示物业服务用房、配电房、水泵房、垃圾房等的位置。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约同意签订前期物业服务合同予以书面承诺。临时管理规约至管理规约生效时自动终止。

三十六  【前期物业服务合同终止及后续处理方式】

前期物业服务合同期限未满,业主大会召开会议并选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原服务内容和收费标准继续提供服务的,前期物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

前期物业服务合同期限届满,原物业服务企业不能按原服务内容、收费标准继续提供服务的,应当由业主委员会组织业主表决,重新选聘物业服务企业;符合成立业主大会条件但尚未成立或者不能依法运作的,应当由居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)监督、指导下组织业主表决,重新选聘物业服务企业;未达到成立业主大会条件的,应当由建设单位在居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)的监督、指导下依法重新选聘物业服务企业。

三十七  【查验与资料移交】

物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)物业管理区域划分资料;

(二)物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(三)设施设备买卖合同及安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

(六)物业及配套设施的产权清单;

(七)物业服务用房的清单;

(八)业主清册;

(九)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料。物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动,应当妥善保存,不得遗失。

第四章  物业管理服务

三十八  【物业服务企业的续聘聘】

业主大会成立后或物业服务合同期限届满3个月前,物业服务企业应当在小区内书面公告全体业主是否愿意继续履行物业服务合同。物业服务企业要求终止合同的,业主委员会应当组织召开业主大会表决选聘新的物业服务企业。物业服务企业愿意继续履行合同的,业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者选聘新的物业服务企业。续聘、选聘物业服务企业的表决程序按本办法第四十条执行。

业主委员会应当在业主大会后15日内以书面形式告知物业服务企业业主大会选聘或者续聘的决定。业主大会决定续聘的,物业服务企业应当在收到业主委员会书面告知15日内与业主委员会续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,应当在物业服务合同期限届满前1个月与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会与选聘、续聘的物业服务企业签订物业服务合同后,物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同报街道办事处(镇人民政府)备案,同时以书面形式告知居(村)民委员会。

物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、合同期限、住宅专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。物业服务合同的期限应与业委会的任期年限相一致。业主委员会可以在物业服务合同中约定物业服务企业提交一定数额的物业服务履约保证金银行保函、第三方保证等担保方式。履约保证金由业主委员会开立专门的账户保管不得挪作他用

原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域,不得强行提供物业服务并向业主收取物业服务费用。

三十九  【续聘、选聘物业服务企业方式】

业主委员会首先应将续聘物业服务企业的合同草案内容在物业管理区域的显著位置公示15日以上,征求业主意见并与物业服务企业协商一致后提交业主大会表决。

业主大会决定不续聘的,业主大会应当采用公开招标方式选聘新的物业服务企业发布公开招标公告后无企业应标的,经区房地产管理部门批准可以采用邀标或协议选聘的方式。采用邀标或协议方式选聘物业服务企业的邀标和协议的对象应当为佛山市诚信评分A级企业。

业主大会还应当表决授权业主委员会或业主个人履行招标人职责,具体组织招标活动,参与评标,代为签订物业服务合同等。成立了业主大会的,委托业主委员会作为招标人;未成立业主委员会或业主委员会已过有效期的,应授权3至5位业主作为招标人

居(村)民委员会或者建设单位按照本办法三十六条规定组织业主表决重新选聘物业服务企业的,应当将物业服务招标方案(选聘方案)和物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显著位置公示15日以上,征求业主意见。

四十  【招标选聘物业服务企业】

采取公开招标的形式选聘物业服务企业的,通过佛山市公共资源交易一体化服务平台公共服务系统或顺德区物业管理协会网站发布招标公告。

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员一般为5-11人的单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。与投标人有利害关系的人不得成为相关项目的评标委员会成员。评标委员会的专家成员,应当由招标人从市房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。

招标人应将业主共同意见或业主大会决定的招标方案、物业服务合同草案作为招标文件的组成部分。招标人应将投标企业的基本素质、管理水平、经营业绩、财务状况、诚信情况、履行物业服务合同的承诺、为该项目提供的便民服务配备人员情况、项目负责人资历等作为评标标准,其中诚信情况应作为最重要的评标标准。投标企业投标文件中的上述信息应与佛山市房地产行业诚信管理平台保持一致。

招标所产生的费用有中标企业的由中标企业承担;无中标企业的由投标企业分摊;无投标企业的由全体业主承担。

四十一 【提前终止物业服务合同的处理】

物业服务合同一方要求提前终止服务合同的,应当提前3个月书面通知对方,并以书面形式告知居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府),同时在物业管理区域显著位置公告30日以上。

责任方依照法律法规的规定或者物业服务合同的约定承担违约责任。

四十二  【物业服务企业突然终止服务的处理】

物业服务企业因为被吊销、被解聘、解散或者单方退出物业管理区域的,为避免物业服务终止,居(村)民委员会可以指定新的物业服务企业暂行管理,并书面报告街道办事处(镇人民政府)。临时物业服务合同中应当约定该合同于业主大会选聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。业主委员会应当自上述情形发生之日起三个月内按照本办法第四十规定重新选聘物业服务企业备案。

四十三  【物业服务企业退出移交资料】

物业服务企业退出时,应当向业主委员会移交下列资料和财产,并配合新物业服务企业做好交接工作,物业服务企业将经交接双方确认的移交资料清单以书面形式告知街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会:

(一)本办法三十八五十一规定的资料;

(二物业服务用房;

)物业管理服务期间配置的固定设施设备;

)采用酬金制计费方式的物业管理项目,发生的物业服务费结余,及用物业服务费购置的资产及物品;

公共经营收益结余;

(六)其他应当移交的资料和财产。

前款所称的酬金制计费方式,是指在预(销)售的物业的管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理计费方式。

物业服务企业在物业管理服务期间出资或者垫资配置的固定设施设备,应当与业主委员会协商处理,协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁。影响物业服务区域业主生活安全的设施设备,物业服务企业不得强行拆除。

四十四  【物业服务企业不交接、退出的处理】

物业服务合同期限届满或者依法终止,原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主大会决定有异议等理由拒绝办理交接。

原物业服务企业拒不退出物业管理区域的,业主委员会、新物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,物业服务合同的利益相关方应当依法提起诉讼或者申请仲裁,不得强行接管。

四十五  【新物业服务企业的交接查验】

新物业服务企业承接物业时,应当在业主委员会的监督下与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

查验时,新物业服务企业应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等,并由查验人共同签字。查验记录应当以书面形式告知街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会。

新的物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争议的,应当在查验记录中载明,并明确解决办法。

四十六  【纠纷解决方式】

业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务,协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。

物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议,及时处理投诉,改进物业管理服务。

物业服务企业不及时处理业主、物业使用人投诉的,居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)及区相关行政管理部门应当及时协调处理。物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的,区房地产行政主管部门及区相关行政管理部门应当责令其限期整改,物业服务企业应当按期整改。

街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会应当依法建立物业管理纠纷人民调解委员会,及时协调解决物业纠纷。

业主认为物业服务企业违反合同约定的,可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第五章  物业的使用和维护

第一节  一般规定

四十七  【物业管理区域内禁止的行为】

物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(二)违反法律法规以及管理规约,改变物业用途,未经有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房;

(三)将没有防水要求的房间或者阳台等改为需要做防水处理的卫生间、厨房或者其他用途,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

(四)破坏或者擅自改变房屋外观;

(五)违法搭建建筑物、构筑物;

(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;

(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(八)擅自改变公共建筑和共用设施的用途;

(九)损毁树木、园林;

(十)生产、储存、经营不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,存放、铺设超负荷物品;

(十一)乱丢垃圾,高空抛物;

(十二)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;

(十三)擅自摆摊设点,无序停放车辆;

(十四)在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十五)占用、堵塞、封闭消防通道,在消防通道上设置路障,损坏、挪用或者停用消防设备;

(十六)占用公用绿地种植蔬菜、果树;

(十七)违反法律法规规定饲养动物;

(十八)违反法律法规规定出租房屋;

(十九)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时,物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)以及相关行政管理部门,居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)、相关行政管理部门应当及时协调或者依法处理。

四十八  【装修规定】

业主或者物业使用人进行物业装饰装修,应当遵守法律法规、管理规约的约定。

业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订室内装饰装修管理协议,申报登记装饰装修方案,物业服务企业对装修行为进行监督,对隐蔽工程和防水工程进行现场检查。

建设单位出售物业时,不得承诺或者引导业主对物业进行加建改建。

物业服务企业对违反法律法规和管理规约规定的装饰装修行为,应当劝阻、制止,并及时报告有关行政管理部门,建设单位应当予以协助。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者处理。物业服务企业不得以不退还装修保证金的方式代替监督、制止和报告主管部门的义务。

四十九  【装修物料搬运规定】

装修期间搬运物料应当遵守如下规定:

(一)业主聘请专业队伍搬运装修物料时,需要配合物业服务企业的管理;

(二)装修期间可以使用电梯搬运物料。沙石、水泥等必须做好包装,严格遵守电梯限重、限高等有关规定。物业服务企业应当对搬运队伍加强监督和管理。搬运队伍进行作业过程中,必须遵守物业管理的有关规定,做好保洁工作,禁止违法、违规搬运;

(三)建设单位或者物业服务企业不得指定装修物料搬运队伍。物业服务企业应当做好配合和服务工作,在物业管理区域显著位置公告装修搬运指引、管理部门投诉电话等。发生、发现装修搬运欺行霸市行为的,任何单位和个人可以报告公安部门处理;

(四)装修产生的垃圾,由业主自行清运的,物业服务企业不得强行收取清运费;

(五)搬运作业期间造成共用部位、共用设施设备损坏的,应当依法予以赔偿。

五十  【维修责任

房屋的维修责任,按照下列规定划分:

(一)共用物业的维修、更新、改造和养护费用,由共有该物业的业主按照拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担;

(二)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护费用,由该幢房屋的业主按照拥有的专有部分房屋建筑面积比例共同承担;

(三)属于人为损坏的,由损坏者负责修复,并赔偿损失。

五十一  【管线设施维护】

供水、供电、供气、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修、养护的责任。物业服务企业不得签署排他性合同,不得收取进场费用,不得限制部分通信、有线电视等单位实施网络接入或者改造。

五十二  公示信息

物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新:

(一)企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话;

(二)物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、计收方式;

(三)房地产、价格、城市管理、规划、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话

五十三  技术资料管理

物业服务企业对服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的以下技术资料,应当建档保存:

(一)物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录;

(二)物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;

(三)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议;

(四)住宅装饰装修管理资料;

(五)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

第二节  住宅专项维修资金管理

五十四  【住宅专项维修资金交存时间】

建设单位应当在办理商品房预售许可前到区房地产行政主管部门申请建立住宅专项维修资金账户。业主应当在办理商品房预(销)售合同备案前交纳住宅专项维修资金,资金缴款凭证作为合同备案条件之一存档。

五十五  【住宅专项维修资金使用】

住宅专项维修资金的使用按以下规定执行:

(一)用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造等,物业服务企业提出使用方案,经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,将表决结果在物业管理区域显著位置公告30日以上;

(二)用于单幢房屋共用设施设备的维修、更新、改造等,业主委员会配合物业服务企业征询该幢物业业主意见,经专有部分占单幢建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,按本条第(一)项使用;

(三)当发生危及房屋安全、人身安全的紧急情况时,按照第五十六条执行;

(四)当住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%时,只能用于紧急维修。

五十六  【紧急维修】

依照法律法规规章和有关技术标准规定应当进行的紧急维修,相关业主不能及时统一意见的,物业服务企业应当积极与业主沟通,同时对涉及公共安全的设备,在未落实整改前由物业服务企业停止使用或者在保证安全条件下有限度使用。

发生下列危及房屋使用和安全的紧急情况,按照相关职能部门或者有相应资质的鉴定机构的意见,需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的,可以申请使用住宅专项维修资金,镇人民政府(街道办事处)主管部门需在申请人申请之日起30日内核实现场及支付维修、更新、改造费用。若50%的业主对紧急维修有异议的,可由业主及物业服务企业共同委托第三方进行审计。审计结果高于列支的维修费用的,审计费用由异议人承担;审计结果不高于列支的维修费用的,审计费用由物业服务企业承担,且须将审计结果与支出费用的差额存回维修资金帐户。

)电梯经质监部门或有资质的鉴定机构评估、检验认为存在严重事故隐患,可能发生危及人身财产安全的紧急情况;

)消防部门认定需要立即整改的消防设施故障;

)安防设施存在严重安全隐患的;

)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

)由于共用供电设施设备损坏导致供电中断的;

)天面、外墙防水损坏造成渗漏的;

)楼体外墙墙面附着构筑物有脱落危险,危及人身安全的;

)小区专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

)严重影响房屋使用和安全的其他情形。

五十七  【住宅专项维修资金续筹】

当住宅专项维修资金余额不足首期交存额50%时,业主委员会应当组织业主大会确定续筹方案并及时续交;未成立业主委员会的,由物业服务企业组织业主共同决定续筹方案。住宅专项维修资金可以采用一次性续筹,也可以在缴交物业服务费的同时按比例计收等方式续筹。

五十八  【住宅专项维修资金转移】

业主转让物业时,其交存的住宅专项维修资金余额不予退还,一并转让给新业主。

第六章  公共收益管理

五十九  【公共收益的范畴】

公共收益是指物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及利用其他共用部位、共用设施设备进行经营所取得的收入。

公共收益属全体业主共有,应当单独设立银行账户、单独列账管理。

第六十  【公共收益的管理主体】

未成立业主委员会的,可由物业服务企业对公共收益暂行管理。业主委员会成立后,经业主大会同意,物业服务企业应当将经审计的公共收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。

业主大会可以委托具有资质的会计师事务所对公共收益进行财务管理并应当进行年度审计。

六十一  共有部分的经营管理

物业服务企业或业主委员会应当在上一年度拟定小区泳池、电梯广告、会所等部位的招标公告,在所在镇(街道)公共资源交易平台上发布在小区公告栏、区物业管理公共决策平台上公示按照价高者得的评标原则确定共有部位的经营单位。中标结果在小区公告栏、区物业管理公共决策平台上公示7天。

公共收益分配应当考虑物业服务企业可以在公共收益经营扣除合理的成本费用,具体收益分配业主或业主委员会与物业服务企业协商确定。

六十二  【公共收益的用途】

公共收益主要用于以下几个方面:

(一)维修、更新、改造、增设共用设施设备;

(二)业主公益活动的开展;

(三)业主大会、业主委员会和业主监事会的工作经费和补贴;

(四)补充住宅专项维修资金;

按物业服务合同约定或业主大会决定,充抵物业服务费;

(六)为取得公共收益所支出的合理成本费用;

)业主大会议事规则约定的其他事项。

六十三  【公共收益及公告】

已成立业主委员会的,公共收益用于本办法六十二条所列情形时,由业主大会或者业主委员会根据议事规则在公共收益账户中支出。业主委员会应当于每季度结束15日内在物业管理区域的显著位置对公共收益账户的开支情况公告30日以上。

未成立业主委员会的,物业服务企业应当将物业管理区域内的公共收益单列账户管理,于每季度结束15日内在物业管理区域的显著位置对公共收益账户的开支情况公告30日以上。

街道办事处(镇人民政府)居(村)民委员会对公共收益账户的开支公开情况进行监督。

 物业服务收费管理

六十四  【物业服务费交纳义务】

业主应当根据物业服务合同约定,按时足额交纳物业服务费。双方约定由物业使用人交纳物业服务费的,业主负连带责任。物业产权转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

已竣工但未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费应当由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。物业交付之日起物业服务费用由业主承担。

建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用,由建设单位承担。

按照规划要求在住宅小区内配套建设的公共服务设施,属于建设单位所有的,建设单位应当按照物业服务合同全额缴纳物业服务费用,并在同等条件下优先满足业主需要。

六十五  【物业服务收费价格调整】

物业服务企业需要重新约定物业服务收费,或者有20%以上业主提议调整收费标准的,应当遵循以下程序:

(一)物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计,并取得审计报告。

(二)拟调整物业服务收费标准的相关事项公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间,应当听取和收集业主的意见,并书面告知区价格行政管理部门和房地产行政主管部门,以及物业所在的街道办事处镇人民政府)、(村)民委员会。

(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过;表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果。

公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,物业服务企业应当重新统计表决结果。

业主对物业服务收费标准的调整有争议的,可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

六十六  【退出后欠费的追缴】

物业服务企业退出管理区域时,业主欠交物业服务费等费用的,原物业服务企业可以依法追缴,业主委员会、居(村)民委员会、新的物业服务企业应当予以协助。

 行业管理

六十八  【信用信息档案的载入及用途】

物业服务企业的违规行为、重大投诉、安全责任事故等信息,以及本办法七十三条规定的业主委员会对物业服务企业的年度考核报告和满意度测评情况,由区房地产行政主管部门载入企业的信用档案。

物业服务企业信用档案作为物业服务信用等级评定、物业项目招投标等参考依据。

六十九  【行业协会处分】

行业协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管,建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律法规规定和行业规范,侵害业主合法权益的,应当要求其改正;情节严重的,应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责等处分。

行业协会给予物业服务企业和物业服务从业人员警告、业内通报批评和公开谴责的,应当以书面形式告知区房地产行政主管部门;给予物业服务企业和物业服务从业人员公开谴责的,应当向社会公告。

七十条【项目负责人】

物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目负责人。除物业服务合同另有约定外,项目负责人只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主委员会并予以公示。更换项目负责人的方式由物业服务合同约定。

项目负责人的履职情况记入信用信息档案。

七十一条【失信行为】

物业服务企业及其工作人员、项目负责人不得有下列行为:

(一)骗取、挪用或者侵占业主共有资金;

(二)擅自改变物业服务用房、共有物业用途;

(三)擅自利用共有物业进行经营;

(四)管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故;

(五)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正;

)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标;

)不履行物业服务合同擅自退出物业管理区域等的行为;

)限定业主购买其指定的经营者(服务提供者)的商品或者服务;

)严重损害业主利益以及法律法规禁止的其他行为。

七十二条【安全防范】

物业服务企业应当遵守包括安全生产、公共卫生、治安、防灾管理等在内有关公共安全法律法规的规定,制定物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性自然灾害,供水、排水、供电和供气事故,房屋安全事故,电梯安全事故,公共卫生事件,治安及刑事案件等突发事件的预防和处置进行具体规定,并协助有关部门做好物业管理区域的安全管理工作。安全防范应急预案应当报所在地居(村)民委员会备案,区物业管理协会应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。

发生安全事故或者其他紧急事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并按规定向有关行政管理部门及市政专营单位报告,协助做好相关工作。

    物业服务企业应当积极配合公安机关做好治安防范工作,协助公安机关、社区网格管理机构做好物业服务区域内人口、房屋信息、危困人员违禁物品的核查登记工作。

七十三  【物业服务企业考核、满意度测评及检查】

业主委员会可以在居(村)民委员会的指导下,每年对物业服务企业的合同履行情况进行年度考核。每年开展一次或者两次业主满意度测评工作。

住宅小区没有成立业主委员会的,物业服务企业应当在居(村)民委员会的指导监督下,组织业主满意度测评。

年度考核结果和满意度测评情况应当在物业管理区域的显著位置公告三十日以上,并在本市物业服务企业信用信息平台予以公布。

 法律责任

七十四  【滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的法律责任】

房地产行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)以及其他有关行政管理部门违反本条例,有下列情形之一的,由其所在单位或者上级管理部门对负有责任的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任:

(一)违法实施行政许可或者行政处罚的;

(二)未按照本条例履行监督管理职责的;

(三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为,造成后果的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

七十五  【泄露业主资料的法律责任】

业主大会筹备组成员业主委员会委员、监事会成员违反本办法泄露业主资料或者将业主资料用于与业主大会筹备无关的活动的,建设单位、物业服务企业违反本办法泄露业主资料的,依法追究法律责任,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

七十六  【伪造业主选票、表决票等文件的法律责任】

违反本办法伪造业主信息、选票、表决票、签名或者书面委托书的,依法追究法律责任,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

七十七  【违法选聘、续聘物业服务企业的法律责任】

业主委员会未经业主大会表决通过,违法选聘、续聘物业服务企业的,由区房地产行政主管部门责令限期改正并通告全体业主;逾期不改正的,业主可依法请求人民法院予以撤销。

七十八  【违反公共收益规定的法律责任】

任何单位或者个人擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的,由区房地产行政主管部门责令限期改正

任何单位或者个人违反本办法的规定,挪用或者侵占公共收益的,由区房地产行政主管部门责令退回挪用或者侵占的公共收益,给予警告;构成犯罪的,依法追究责任单位或者责任人的刑事责任。

七十九  【未提供或者移交相关资料、财物的法律责任】

建设单位、物业服务企业未按照本办法规定提供或者移交相关资料、印章和财物的,或者不按照约定退出物业管理区域,或者未按照本办法规定提供人力、场地支持的,由区房地产行政主管部门责令限期改正。业主委员会违反本条例规定不提供或者移交相关资料、财物的,由区房地产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,逾期不改正的,业主可依法向人民法院提起诉讼。

八十条  【物业服务合同未备案的法律责任】

物业服务企业违反本办法,未将物业服务合同报区房地产行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)备案的,由区房地产行政主管部门责令限期改正和予以诚信扣分。

八十一  【未履行书面报告及公告义务的法律责任】

建设单位、物业服务企业、业主委员会未按本办法规定履行书面报告及公告义务的,由区房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对应当负责任的业主委员会委员给予警告,对应当负责任的建设单位、物业服务企业予以警告、报通。

八十二  【拒绝交接或者拒不退出的法律责任】

物业服务企业违反本办法拒绝办理交接或者拒不退出物业管理区域的,由区房地产主管部门责令限期退出;逾期拒不退出的,逾期拒不退出的,依法处五万元以上十五万元以下的罚款

八十三  【违反物业管理区域内禁止行为规定的法律责任】

违反本办法给他人造成损害的,依法承担民事责任,并由有关行政管理部门按照下列规定予以查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任

八十四  【违反装修规定的法律责任】

物业服务企业违反本办法,强行收取清运费、进场费、限制部分通信、有线电视等单位实施网络接入或者改造的建设单位或者物业服务企业违反本办法,指定装修物料搬运队伍的,由区房地产行政主管部门责令限期改正构成犯罪的,依法追究责任单位或者责任人的刑事责任。

八十五  【违反物业服务企业禁止行为规定的法律责任】

物业服务企业作出本办法第七十一条规定行为,给他人造成损害的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任

八十六  【未进行年度考核、业主满意度测评工作并公告的法律责任】

业主委员会、物业服务企业未按照本办法规定进行年度考核、业主满意度测评工作并公告的,由区房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对业主委员会、物业服务企业予以警告、报通。

八十七  【违反管理规约规定的法律责任】

业主、物业使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的,业主委员会应当予以劝阻、制止;对不听劝阻的,业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公告;相关业主业主委员会、物业服务企业可以依法向人民法院提起民事诉讼或者向仲裁委员会申请仲裁。

   

八十八  办法*年*月*日起施行。

 

 

 

 

 

关于《顺德区物业管理办法征求意见稿)》的说明

为进一步规范我物业管理活动,维护业主、物业服务企业及物业管理各方的合法权益,保障物业的安全与合理使用,我局草拟了顺德区物业管理办法现就有关问题说明如下:

一、必要性

2007年《物权法》颁布以来,业主自我管理、自我服务的意识越来越强,物业管理行业也取得了较大的发展。截至目前,全区有小区八百多个,现处于有效期内的业委会一百七十多个,约占20%。物业服务企业一百多家。物业管理行业发展初具规模,服务领域全面拓展,物业管理理念深入人心现有《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规虽然对物业服务管理活动各项事务作了相关规定,但有些规定不够具体,存在实际操作的困难。佛山市人民政府曾于2010年、2014年先后制定了《佛山市物业管理办法》(试行)及《佛山市物业管理办法》(下简称“佛山办法”)两份规范性文件,针对物业服务管理活动实际操作中涉及的管理部门职权划分、企业业主权利义务、纠纷处理、处罚责任等内容进行了细化。在这几年的实践中仍存在法律规定不够具体,相关规定难以落实的问题近年关于业委会的规范运作、业主大会选聘物业服务企业的程序规范、公共收益的规范管理、新旧物业服务企业交接、维修资金应急支取等问题成为物业管理中的焦点问题,影响了社会的稳定和谐,急亟有效解决办法。

二、政策依据

我们拟根据物权法》、《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等上位法律、法规,参考正在修订中的《佛山市住宅物业管理条例》,汲收了正在修订的广州、深圳两地的物业管理办法(条例)中一些创新的办法,结合我区近来年物业管理中的一些有效的管理措施,制定《顺德区物业管理办法》(以下简称《办法》),共计10章88条包括总则业主、业主大会、业主委员会前期物业管理物业管理服务物业的使用和维护公共收益管理,物业服务收费管理行业管理法律责任附则《办法》进一步明确各物业管理部门的行政职责和物业管理活动参与者的权利义务,旨在推进物业管理和社会管理有效结合,补充完善物业管理相关措施,提升物业管理质量,维护广大人民群众的切身利益,推进和谐社会建设。

三、编制过程

(一)2018年开始对对各镇街、区物业管理协会、业主委会员我区现行物业管理进行调研,摸清物业管理中存在的问题,分析总结存在问题及产生原因,形成我区物业管理调研报告。

(二)2018年10月参考借鉴《佛山市住宅物业管理管理条例》(草案)和国内相关城市的做法,草拟《顺德区物业管理办法》,以问题为导向,研定我区物业管理创新举措。

2018年12月向各镇人民政府、街道办事处征求《办法》的修改意见,根据修改意见对《办法》进行修订。

四、主要内容

办法对上位法的原则性规定进行细化,着重于具体业务的适用条件、操作程序进行细化,针对目前物业管理中存在的突出问题提出了我区的独创性的管理措施。主要内容如下:

(一)细化业委会成立程序,建立权责一致的运行机制。

一是细化了筹备组成员的任职条件、产生的程序、会议制度及职责(第10-13条)二是增设了业委会及其委员的禁止性行为规范28-29条)。三是增设了业委会的工作经费和补贴制度、会议制度、财务审计制度(第26、27、33条)。四是增加了业主监事会,完善内部监督机制。监事会行使监督职责,但不得干预业委会的日常工作(9、31-32条)。五是细化了业主大会表决程序,明确我区现阶段实行网上投票程序及效力的形式明确纳入法定投票方式(第17条)。

规范业主大会续聘、选聘物业公司程序

一是明确业主大会更换物业服务企业,必须通过公开招投标的形式,由市、区专家和业主代表组成的评标组去选聘,从最大限度上保障物业服务选聘程序的公开、公正和评选上的专业性(38-40条)。二是拟定了物业公司单方退出小区管理的应急程序,保障小区的安全稳定(53-54条)。

建立公共收益管理制度,保障公共收益合理收支

一是厘定共有物业的范围共有资金范围59条二是明确公共收益的管理主体(第60条)。三是明确共有物业的发包程序,必须在镇街的公共资源交易平台发包,按照价高者得的原则确定中标单位,从而减少管理主体的寻租空间。61条)

(四)建立了维修资金应急支取制度,确保公共设备有效使用

设立了维修资金应急支取制度(第56条),一是列明了属于维修资金应急支取的情形,二是明确了应急支取程序,三是补充了对维修金额异议处理机制。

(五)建立了物业服务收费价格调整机制,确保物业服务质价相符。

    规定了物业服务收费价格的调整,应当按照审计—公示—表决的程序进行,使业主对服务收费的调整依据有充分的了解,确保物业服务收费的调整与企业的服务内容和标准相适应。

(六)增加了小区基层党建内容,夯实党执政的组织基础

推动小区的党建工作,是落实十八大提出创新基层党建工作要求的有力措施,加强小区中退休党员、投靠亲友党员、自由职业党员的管理,优先推荐党员参加到筹备组、业委会有利于推动小区物业管理工作的有序开展(第6、12、22条)

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